L’investissement locatif sans apport

Penser qu’il est impossible d’investir dans l’immobilier sans apport personnel est faux : il est totalement possible de financer l’acquisition d’un bien immobilier uniquement avec un emprunt. Cette situation peut d’ailleurs être plus favorable dans la mesure où l’effet de levier de la dette peut vous permettre de rentabiliser davantage votre investissement.

 

Acquérir un bien immobilier avec un credit sans apport : mode d’emploi

Lorsque vous cherchez à emprunter de l’argent de manière classique, on vous demandera quel sera le montant de votre apport. Un apport n’est autre qu’une somme d’argent que vous sortez de votre poche pour financer l’acquisition de votre bien immobilier. C’est donc la somme que vous n’empruntez pas pour acquérir votre bien. Il est d’usage d’apporter environ 10% du prix du logement afin de couvrir les frais de notaire ou encore les frais de garantie.

Mais que faire si vous n’êtes pas en mesure de fournir un apport d’au moins 10% ? Est-ce que cela doit remettre en cause votre projet d’investissement ? Pas du tout ! Ce qui compte en réalité, c’est votre capacité de remboursement : la banque étudie votre dossier dans l’optique de déterminer si vous êtes en capacité de rembourser votre emprunt. Tout l’enjeu n’est alors pas le montant de l’apport mais la qualité du dossier que vous allez soumettre à la banque. Ainsi, soignez votre dossier et faites attention à vos habitudes de consommation car la banque fera attention à vos relevés de compte sur les trois derniers mois.

Enfin, un prêt immobilier sans apport est d’autant plus intéressant de nos jours car les taux d’emprunt sont très bas. Il est donc fort probable que le rendement de votre épargne soit supérieur à votre taux d’intérêt, ainsi votre épargne compensera le coût des intérêts voire vous fera gagner de l’argent.

Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier en ligne comme Pretto.fr pour votre emprunt. Un expert crédit dédié vous guidera dans votre recherche de financement sans apport.

 

Le prêt immobilier sans apport : pour qui ?

Bien souvent, le credit immobilier sans apport pour la résidence principale est une facilité offerte aux primo-accédants. Le principal argument qui joue en leur faveur est qu’un locataire actuel qui cherche à acquérir une résidence principale n’aura plus de loyer à payer par la suite : son loyer sera remplacé par une mensualité d’un montant plus ou moins similaire. C’est encore plus vrai dans le cas de personnes qui ont une épargne mais ne souhaitent pas la mobiliser pour financer l’acquisition de leur bien immobilier. La banque sera rassurée par ce profil qui souhaite conserver son épargne.

Ainsi, si l’investissement locatif sans apport est traditionnellement réservé aux personnes déjà propriétaires, il n’est pas impossible pour un primo accédant de financer sans bien avec un prêt uniquement car il y a une véritable logique financière derrière.

Finalement, ce qui compte le plus dans votre profil pour une banque, c’est votre taux d’endettement. Une banque va faire attention à ce que votre taux d’endettement ne soit pas au maximum afin de ne pas bloquer votre capacité d’endettement et vos futurs emprunts.

 

Les avantages de l’investissement locatif sans apport

L’effet de levier du crédit

L’effet de levier du crédit permet d’augmenter votre capacité d’emprunt à mesure que vous augmentez votre endettement. C’est le moyen de faire grossir votre patrimoine immobilier le plus rapidement possible et de maximizer le rendement de vos investissements.

 Cela est d’autant plus vrai que les taux d’emprunt sont actuellement très bas, autour de 1% voire inférieur à 1%. Ainsi emprunter ne vous coûte pas grand chose et votre épargne vous rapportera probablement davantage. D’où l’intérêt d’investir sans apport.

 

L’investissement locatif sans apport permet d’optimiser sa fiscalité

Tout d’abord, notons que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour votre fiche d’imposition. Par conséquent plus vous empruntez et moins vous payez d’impôt.

D’autres avantages fiscaux existent selon qu’il s’agisse d’un logement meublé ou vide.

Dans le cas d’une location vide, certaines charges sont déductibles des loyers. Lorsque vos charges sont supérieures au loyer que vous percevez de la location de votre bien, vous êtes dans une situation dite de déficit foncier, c’est-à-dire que vos revenus totaux sont déduits, ce qui diminue votre revenue imposable et in fine réduit vos impôts.

Les charges concernées sont notamment :

  • Les frais de gestion ;
  • Les primes d’assurances loyers impayés ;
  • Les provisions pour charges de copropriété ;
  • Les travaux d’amélioration, l’entretien et les réparations ;
  • Les intérêts d’emprunts.

 

Dans le cas d’une location meublée, deux régimes fiscaux sont possibles :

  • Le régime de loueur en meublé non professionnel : avec ce régime, les charges et amortissements sont déduits des revenus locatifs et ne sont donc pas soumis aux impôts ;
  • Le régime meublé professionnel : la déduction des charges entraîne un déficit qui est déductible des revenus ce qui réduit votre fiscalité, puis les amortissements ramèneront les loyers à zéro au moment de les déclarer.

 

Par ailleurs, vous pouvez bénéficier de la loi Pinel si vous achetez un bien sur plan. Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant de votre investissement en fonction de la durée de la location. Ce dispositif de défiscalisation à destination de l’immobilier locatif a pour but d’encourager la construction de logement neuf.